購入お役立ち情報
Q&A
- 分譲マンションも賃貸で貸せるの？
- マンションリフォームしていい所とダメな所があるって本当？
- 仲介手数料とは？
- 物件の図面にある「建築条件付き」って何のこと？
- マンションと一戸建のメリット・デメリットは？？
- 持ち家の三原則とは？
- 購入後の資産計画ってどうしたらいいんだろう？
- 団体信用生命保険って何？
分譲マンションも賃貸で貸せるの？
分譲マンションも通常のアパート同様賃貸に出せます（中には管理規約で貸せないマンションもありますが）。ですが分譲マンションを貸される方の場合、ワンルームマンションを投資用としてたくさん所有していて、今まで賃貸オーナーの経験が豊富な方は、「賃貸管理」を不動産会社にお願いしなくてもいいかもしれませんが、ファミリータイプを貸される方は、「賃貸経営が初めて」の方が大半なので、そういった場合は「賃貸管理」を不動産会社にお願いしたほうがいいです。
もし募集業務だけ不動産会社にお願いして管理は自分でやる場合、様々な業務やトラブルに巻き込まれるというリスクが高いです。
もし分譲マンションを貸される場合は、明和不動産にて専門にサポートしていますので、転勤の期間所有のマンションを貸したい人は、一度見てみてください。
マンションリフォームしていい所とダメな所があるって本当？
マンションは共有部分と専用部分に分けられます。専用部分につきましてはリフォームできます（ただし条件があります）が、共有部分につきましては自由にリフォームが出来ませんので、専用部分と共有部分の違いついてご説明いたします。
- ■専用部分
- 住んでいるお部屋の中となります。
- ■共有部分
- マンションのエントランスや通路など、住民が共通して使用する箇所。注意する点ですが、自室の玄関扉・ベランダ・配管・サッシは専用部分のように一見受け取れますが、こちらは共有部分となります。
※リフォームについてはマンション管理組合に聞こう！
マンションリフォームをするときは、マンションの管理組合（管理事務所）に届出を提出したり、許可をもらうのがほとんどのケースなので、リフォームをするときは、施工業者と一緒に管理組合に聞きに行くのが一番です。そうすればトラブルも起きず、後は夢の間取りが完成するのを待つだけです！！
仲介手数料とは？
不動産業者が売主様と買主様の売買のお手伝いすることにより得られる、成功報酬です。
- ■売主様から見る仲介手数料
売主様から見た場合の仲介手数料は、不動産会社が売却活動を行い購入者を探し、晴れて売買契約を結ぶことができた事に対しての、不動産会社への謝礼金のようなイメージとなります。
しかしこの仲介手数料は不動産会社の売却活動に対する広告費とは違いますので、売買契約が結ばれて初めて不動産会社は売主様から仲介手数料を頂くことになります。つまり媒介契約を結んでいても、買主様が見つからなければ売主様は不動産会社に仲介手数料は一切支払わなくてもいい事になります。- ■買主様から見た仲介手数料
- 不動産会社から物件を案内してもらっただけで購入しても、様々なアドバイスを不動産会社から紹介してもらって購入しても不動産仲介手数料は一般的には変わりません。仲介手数料は、不動産会社を通して購入する事によって得られる情報サービスなのです。
- 【仲介手数料 ＝ 不動産会社による情報サービス】
そしてせっかくの仲介手数料分を思いっきり活用するためにも、下記のような情報サービスを行ってくれる不動産会社で購入した方がお得です。
- お客様の現状や将来の計画に合わせた適切な資金計画
- 適切な資金計画と、お客様の希望条件を踏まえた上での物件のご紹介
- 住宅ローン審査手続きのアドバイス
- 司法書士・税理士などの手配
- 売主様との各種交渉の代行
- 購入後の各種アフターフォロー（税金に対するアドバイス等）
物件の図面にある「建築条件付き」って何のこと？
土地を販売するにあたり、一定期間内に建物を建築することを条件とするものを、「建築条件付土地」といいます。そのためこの場合ですが、土地のみの販売はできません。そして建築条件付土地の場合の契約は、以下の２つの契約を結ぶことになります。
- 土地については土地の売買契約
- 建物については建築請負契約
- ■建築条件付きのメリット
- 販売業者は建物の建築費用で利益が出ますので、土地の価格が割安で購入できる場合があります。つまり土地を別個で購入されてから、建築するよりは費用を浮かせられるということになります。
- ■建築条件付きデメリット
- 建物の建築プランが決まっているので、自由な設計がすることができません。
マンションと一戸建のメリット・デメリットは？？
マンションと一戸建における大きな特徴として、「みんなで行う」のがマンション。「自分で行う」が一戸建といったことが考えられます。マンションの場合、修繕の方向性などは管理組合を通して実行していきますので、個人の負担は少ない分、自由度が低くなります。一戸建の場合、個人で様々な計画を立てられますが、トラブルが起きた時の責任は個人のものとなります。
マンションと一戸建の場合、それぞれ特長があります。また、マンションのメリットが戸建のデメリットの場合や、戸建のメリットがマンションのデメリットのケースもあります。どういった生活をしたいのかを良く考えて選びましょう。
- ■マンションのメリット
- 都心では駅に近い物件が多く、買い物や通勤に便利・高層階は眺望がよい
- 防犯面で優れているものが多い
- 共有施設が充実しているものが多い
- 室内の段差が少ないので移動が楽
- 敷地内の掃除や、建物の維持管理は管理会社がしてくれるので楽
- ■マンションのデメリット
- 管理費や修繕金、駐車場代が毎月かかる
- ペットの飼育方法や種類に制限がある
- 住戸が隣接しているので、居住者間で音のトラブルも
- 管理規約の変更や、建替えのときなど、意見をまとめるのが大変
- ■一戸建てのメリット
- 庭をつくることもできる
- 自由にペットが飼える
- 毎月決まった管理費などかからない
- 自由にリフォームできる
- それほど音に気をつかわなくてもいい
- ■一戸建てのデメリット
- 比較的郊外で駅から遠い物件が多い
- 高齢者や小さいお子さんにとっては、階段の昇り降りが大変
- 建物の管理・修理は自分で計画する
- 進入できる窓や玄関が多いので防犯性が心配
持ち家の三原則とは？
「持ち家の三原則？ 家なんて住めればそれでいいんじゃない？」いいえ、それでは賃貸で住んでいるのと同じです。最近では金利も下がり、ローンの返済も家賃並みで、持家意識も薄まっている人も多いようですが、あなたの家は間違いなくあなたの資産なのです。そこで今回は、持家の「資産としての価値」に関する話をしましょう。家が「買い物」なのは、自分のものになるまでこと。買った瞬間から、「所有する」という永いご縁が続きます。もちろん何百万円もの頭金を払って、何十年ものローンを組んで買うのですから永く住まなくては意味がありません。持ち家の三原則とは「資産価値」のこと。そしてその価値とは所有している間でのものです。
- 1. 永く住める住まい
まずは、は当然ですが「ずっと住める」こと。
といっても半永久的にということではありません。基本構造に狂いがなく、表面的な手直しで今後15〜20年位は十分住めそうな家であること。簡単に言えば、今後リフォームの費用をかける価値のある家ということです。- 2. いつでも貸せる住まい
次に、「いつでも貸せる」こと。急な転勤や一時的な帰省などで何年か家を空けることになった時、その都度家を売り買いしていたのでは大変です。そこで誰かに誰かに代わりに住んでもらおうと考えると「賃貸」ということになるのですが、問題は「ローンの返済」ですよね。その家によって貸せる貸料は、だいたい決まっていますので、いかにしてその金額で、「ローンの返済」と「維持管理費」とをまかなっていくか？そのためには「返済金額を家賃並みにする」のではなく「その家の住宅費全てを貸せる家賃の範囲内にする」ことを目安にして、現在の返済額を「返済条件の切り替え」や「返済額軽減型の繰り上げ返済」等で調整しておくことが必要です。
- 3. いつでも売れる住まい
- 最後に「いつでも売れる」ことです。「まだ何年も住んでいないのに売ることなんか考えられない」という人も多いでしょうが、実は札幌市のマンションは、毎年全体の約３％が売り出されているのです。いつ持ち家をお金に換えなくてはならなくなるか？その予測は誰にも付きません。でも、いざという時にはすぐに買手を探せることが重要です。「売り易い家」の絶対条件は「立地や価格、間取りが平均的である」こと。終の褄家ならば個性的な家でもいいのですが、いつか売る可能性がある場合はやはりオーソドックスなものが無難だということです。もちろん「住宅ローンは売れた金額内で完済できること」がベスト。自分の家を売った後にさらにローンの残りを返すために、なけなしの貯金をおろしていたのでは次の暮らしに支障が生じてしまいます。日頃から少しづつでも繰り上げ返済などでローンの残高を少なくしておきましょう。
以上の３点が満たされているものが何より安心できる家、そして本当の意味で資産価値のある家といえるのではないでしょうか？
購入後の資産計画ってどうしたらいいんだろう？
悲願の「マイホーム購入」のために、“爪の先に火を灯しながら（死語でしょか？）”続けてきた頭金づくりのための貯蓄。大半の方は「購入」というゴール（？）とともに、貯蓄生活に別れを告げてしまうようです。でも実は、これからが本当の貯蓄すなわち「資産づくり」ができる時なのです。今回は、「購入後の貯蓄」と「資産づくり」との関係について話をしましょう。
- 1. マイホームは負債か
最近はマイホームのことを「資産」というよりも、むしろローンの負担の面から「負債」として捉える傾向が強くなってきました。確かに「低金利」や「住宅ローンの借入枠の拡大」などで従来の所得や自己資金では考えられないほど大きなローンが組めるようになっています。そこでついつい「借入希望額」ではなく「借入限度額」までのローンを組んで当初の予定以上の住まいを購入してしまい、その後の収入の伸び悩みや予想以上の出費などからローンの返済が次第に「負担」になっていくというパターンになっているのです。 マイホームは間違いなく「資産」。しかしローンの残高がその価格以上であれば「負債」と言わざるを得ないのかもしれません。そこで必要なのが「購入後の貯蓄」です。
「購入前の貯蓄」は住宅ローンの借入額をできるだけ少なくするためのものですが、「購入後の貯蓄」は住宅ローンの返済負担や借入残高を減らしていくためのものです。どちらのメリットが大きいかは数字で表せば一目瞭然です。- 2. 購入後の「貯蓄」が大切です
2,500万円を金利3％、35年返済で借りた場合、35年間での返済総額は約4041万円で金利分は「約1,541万円」です。最初に頭金を100万円多くすると借入額は2,400万円になり、この場合の返済総額は約3,879万円で金利分は「1,479万円」になります。つまり頭金100万円で「約62万円」の金利が浮くわけです。
それではローンを組んだ後（購入後）に5年間で100万円を貯めて繰上返済をした場合はというと、「返済期間短縮型の繰上返済」では5年経った時点で元金を100万円分減らせば、「2年の短縮」になります。この2年とは6年目と7年目の分ですので、その2年間の返済総額は約238万円で金利分は「約138万円」です。- 3. マイホームが「資産」であるために
もうおわかりになったと思いますが、購入前に貯めた100万円と購入後に貯めた100万円とではこんなにも金利負担の軽減額に差が出るのです。
ローンの残高が現在のマイホームの価値よりも低くなってくれば、その差額分はあきらかに「資産」です。もし売却すれば現金に換えることができるわけですから。さらに言えば購入時は頭金なしの全額ローンで手に入れたマイホームでも、次の買い替えの時には売却した時点でローンが完済できて、なおかつ新居の購入のための頭金が用意できるということです。
団体信用生命保険って何？
住宅ローンは、高額のため、超長期にわたっての返済になるのが通常です。返済期間中に、万が一ということもないわけではありません。そんなときのために、住宅ローンに付随する生命保険について知っておくといいでしょう。
団体信用生命保険（通称「団信」と言われています）は、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払う制度です。金融機関が、ローンの利用者をまとめて生命保険会社に申し込むもので、掛け金も安く、また加入時年齢による条件の差がなく、メリットの多い保険であるといえます。
もし加入していない場合に一家の大黒柱に万が一のことが起こったら、残された家族は住宅ローンに追われて暮らさなければなりません。マイホームに安心して住み続けるために、団信は欠かせない存在と言えます。
