熊本住宅売買ナビ

譲渡所得の計算のしかた(分離課税)　[平成18年4月1日現在法令等]

１ 課税方法

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。

２　計算方法

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

（１）取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。

(２）譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

３　長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり※所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。

長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が５年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が５年以下のものをいいます。

※「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。 (所法33、38、所基通33-7、措法31、31の4、32、措令20、措通31の4-1)

短期譲渡所得の税額の計算　[平成18年4月1日現在法令等]

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。

１ 課税短期譲渡所得金額の計算

課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除

２ 税額の計算

平成16年1月1日以後譲渡した場合の税額の計算は、次のように行います。

税額＝課税短期譲渡所得金額×30%（住民税9%）・・・措法32

長期譲渡所得の税額の計算　[平成18年4月1日現在法令等]

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。

１　課税長期譲渡所得金額の計算

（１）取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。

（２）譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。

（３）譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。・・・措法31

（４）特別控除は、通常の場合ありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例があります。