マンション投資のQ&A
資金・税金に関するQ&A
- 購入するときに必要な諸費用は？
- 保有している時に必要な費用は？
- 自己資金が少ないけど大丈夫ですか？
- 所得税の節税になるって本当ですか？
- 自分の土地を売って、購入したいのですが？
- 相続対策になると聞いたのですが具体的には？
購入するときに必要な諸費用は？
物件の種別や融資の有無によって異なりますが、物件価格の2～4％必要です。主な費用として、印紙税・登録免許税と登記手数料・不動産取得税・火災保険料です。融資を利用する場合には、保証料や事務手数料が必要になります。また、土地を購入して建築する場合には工事期間中の金利が必要です。なお、新築のケースは数々の軽減措置があるので、税金面では優遇されています。諸費用は経費計上できます。初年度に一括で計上できるものと、毎年分割して計上するものと区別して申告する必要があります。いずれにせよ、総予算で資金計画を組んでおくことが大切です。
保有している時に必要な費用は？
収入の15～20％が目安です。土地・建物の固定資産税・都市計画税、修繕積立金、建物の管理費用、賃貸管理費用がその主な項目です。建物の種別やオーナーさんの意思により変動する費用です。長期安定経営を望むのであれば、必要な保有コストを予算化する方が望ましいでしょう。
自己資金が少ないけど大丈夫ですか？
物件単体の収益力・担保力とオーナーの他の収入や資産によって決まります。基本的には土地代分相当は自己資金が望ましいのですが、その物件に収益力・担保力があれば融資が伸びます。また、別件の担保を提供することによって融資が増えることが多いので、収益を生んでいない不動産が他にあるのであれば、担保提供によって間接的に収益向上に貢献させることができます。なお、相続時にトラブルになることが多いので、相続人ともよく話し合い、連帯保証人になってもらい、一体で経営する感覚が必要です。金融機関によって、融資額も金利も異なることがあることを付け加えておきます。
所得税の節税になるって本当ですか？
長期で見た場合、節税にはなりません。もともと所得税は収益（所得）に対してかかる税金です。収益がでていなければ、確かに節税にはなりますが、それは本末転倒です。したがって、節税になるような物件であれば赤字ということですので、収益不動産としては不適です。ただ減価償却費が経費として計上できるので、実際の減価償却以上に建物が長持ちするのであれば、その分は節税になったと考えても良いかもしれません。企業と同じように、収益を上げて必要な税金も納める姿勢が必要です。
自分の土地を売って、購入したいのですが？
最近流行の「資産の組み換え」ということだと思いますが、大変合理的な方法です。資産を守るために、あえて資産を組み換える攻めの活用方法と言えます。入居が不安な場所に土地を所有する場合、その土地を売却した上で安定的に収益を生む適地での収益不動産を購入するのです。「事業用資産の買い換え特例21号」が平成15年12月末までの売却に使えます。80％の課税が繰り延べられ、譲渡税が26％から実質5％強になります。ただし、その分減価償却費が認められないことや、売却時に取得費として計上できないので、将来の所得税、譲渡税、相続税は上がるので注意してください。
相続対策になると聞いたのですが具体的には？
収益不動産購入は相続対策の決め手です。相続対策とは評価を下げながら収益を上げ、納税資金を準備することです。所有する土地に賃貸住宅を建てることも同様の効果がありますが、 活用することによって、相続発生時のための物納用地がなくなり相続破産の心配 がでてくることもありますし、そもそもアパートに向いていない土地かもしれません。収益不動産の購入により、建物の評価はおおよそ1/3となり、土地の評価はおおよそ4/5になります。また、200㎡までなら小規模宅地の評価減によって土地の評価はさらにその1/2となります。小規模宅地は一箇所しか使えないので、地価の高いところで利用すると効果抜群です。