熊本不動産投資ナビ

• 東京の物件と地方の物件、どちらが良いのでしょうか？
• 土地が広い物件を選んだほうが有利ですか？
• 築浅の中古が良いと聞いたのですが？
• 競売物件に一般人の入札者が増えているのですか？
• 価値ある物件の見分け方は？
• 所有している土地に建てるべきか、収益不動産を購入すべきか迷っています。
• オフィスビル経営と賃貸マンション経営はどちらが良いのでしょうか？
• 複数の区分所有マンションを買うのと、一棟売りを買うのとでは、どちらが良いですか？
• 収益不動産はアパートが良いのですか、それともマンションが良いのです？
• 今が買い時ですか？

東京の物件と地方の物件、どちらが良いのでしょうか？

場所ではなく、物件そのもので判断することをお勧めします。一般的に資産価値を採るなら東京、経済価値を採るなら地方です。資産価値はヒト・モノ・カネ・情報が集まる東京の物件が圧倒的に高いと思われます。ただし、人気があるので需要が多く、売主も強気となり利回りは低くなりがちです。一方、地方の物件は賃料は安いものの取得価格が低いこと、および需要が少ないので、利回りが上がる傾向にあります。利回り優先であれば地方の物件を、資産価値も含めて考えるのであれば東京の物件をということになるでしょう。

土地が広い物件を選んだほうが有利ですか？

土地の広さは全く関係ありません。価値は、その不動産がどれくらいの収益を得るのかで決まります。立地や周辺環境も影響しますが、基本的には建物の広さで収益力が決まります。それは家賃を算定する場合、建物の広さやグレードで設定するからです。分譲マンションの坪単価が、建物の面積で表示されているのと同じことです。土地の容積率が高ければ建物も広く建てられるため、容積率の価値が問われるのです。土地の広さより、建物の広さで選びましょう。

築浅の中古が良いと聞いたのですが？

一概に、建築年数の浅い既存（中古）物件が良いとは言えません。実は多くのお客様が築浅の物件を希望されます。そうすると市場原理で、需要が多くなるために価格は上がり、利回りが下がるのです。実際に探してみるとそのことはすぐに理解できるはずです。投資の世界では、皆と違うことをすることによって利益が生まれます。例えばプロはローンの付かないような築30年以上の物件を安く仕入れ、リフォームをして再生させます。
思いがけない利回りが得られています。一般人であれば、瑕疵の心配の少ない新築が無難でしょう。融資が受けやすく、かつ品確法により建物の瑕疵に対して10年保証が付くからです。

競売物件に一般人の入札者が増えているのですか？

たしかに、一般人の入札が増えています。おおよそ市場価格の80〜90％で購入できるからです。
ただし、その割合はいまだに少ないのが現状です。管理費や家賃を滞納する不良入居者がいたり、占有屋の嫌がらせなどの心配もあります。前もって内見ができないし、落札後のケアーを自前でやるのは厄介だという問題もあります。しかしながら、100倍以上の札が入る収益用物件もあり、プロの間で人気があるのは事実。プロが商品化したものを購入するのであれば良いのですが、直接の入札は避けたほうが良さそうです。

価値ある物件の見分け方は？

希少性、収益性、担保力、換金性で判断してください。その地域で他に代わる場所がないようであれば、希少性が高く不動産の価値も高いと言えます。入居者が集まる人気のエリアであれば家賃も安定し、収益性も維持できます。金融機関からの借り入れの際に重要なのが担保力。そして、いつでも売れるということです。表面的な利回りだけで判断するのではなく、物件の本質的価値にも着目する必要があります。

所有している土地に建てるべきか、収益不動産を購入すべきか迷っています。

所有する土地がアパート適地なら建築を、そうでなければ収益不動産購入をお勧めします。 アパート適地かどうかの判断は、賃貸管理会社に相談してみるのが良いでしょう。分析的に検討したい方は、その土地の価格と建築費の合計を収益不動産の価格と見立てます。想定年間収入で割って表面利回りを計算し、8％以上で回るのであればその土地に建築をするのがベターです。そこまでの利回りがでなければ、その土地を処分してでもアパート適地に建っている収益不動産を購入することをお勧めします。

オフィスビル経営と賃貸マンション経営はどちらが良いのでしょうか？

ハイリスク・ハイリターンがオフィスビル経営、ミドルリスク・ミドルリターンが賃貸マンション経営です。もっとも、オフィスの空室率は依然高く、改善される見通しはありません。大規模なインテリジェント・オフィスビルであれば賃料も高く取れていますが、ペンシルビルは苦戦し、むしろ住宅の方が利回りが高くなっています。オフィスを住宅にコンバージョンする動きも活発になってきました。オフィスビルを数多く所有する、資金力のある大手不動産会社と競争するのは厳しい戦いになります。

複数の区分所有マンションを買うのと、一棟売りを買うのとでは、どちらが良いですか？

断然、一棟売りです。2,000万円の区分所有マンションを３つ購入できるとするならば、6,000万円の一棟売りです。資産価値と満足感が違うからです。仮に6,000万円の一棟売りに6部屋あったとすれば、収益性も上がりますし、空室になった場合のダメージも軽減されるからです。リスク分散のために、バラバラに持つという考えにも一理あります。

収益不動産はアパートが良いのですか、それともマンションが良いのです？

アパートは比較的規模が小さいものから在り、利回りが高いことが魅力です。賃貸マンションはやや利回りが落ちますが、比較的規模が大きいものが多く存在感を感じます。当然、立地によって決まるもので、容積率の高い商業地を希望するならマンションになります。環境の良い住宅地を希望するのであれば、アパートになります。建物の基本性能は構造だけで決まるわけではありません。むしろ工法、設計、施工精度によって基本性能が決まります。耐久性は建物の芯の素材で決まるのではありませんし、法定耐用年数で決まるわけでもありません。木造でも１２００年以上の建物もあるくらいです。構造で判断するのではなく、むしろその建物の造りを吟味することが大切です。

今が買い時ですか？

わかりません。不動産は縁ものです。気に入った物件が見つかったときが買い時ということです。土地の価格が下がり、金利も過去に無い低金利です。賃貸を好む人々も増えてきました。バブルの時代では採算面で事業計画が立てられなかったのですが、現在では、値上がり期待でなく、収益性を裏づけに事業計画が立てられるようになりました。そういう意味では、良いチャンスとも言えるのです。事業計画を立ててみて、採算が合うのであれば問題ありません。