熊本不動産投資ナビ

• 金利が上がっても大丈夫ですか？
• 地震が起きたらどうしよう？
• 土地はまだ下がるのですか？
• 建物は古くなるため、資産にならないのでは？
• 2006年から人口が減少すると言われているのが心配です。
• 将来売れますか？
• 将来競争が激化することはないですか？

金利が上がっても大丈夫ですか？

はい大丈夫です。なぜなら、金融機関は金利が上がったと仮定して、厳しめに融資の審査をしているからです。もともと物件単体の収益力がなければ、金融機関は融資をしないのです。融資の査定が厳しい昨今において、融資許可が下りたとなれば自信をもって進めて良いでしょう。ただ、このまま低金利が続くことは常識的にはありえないでしょう。固定金利の期間を長くするか、繰上げ返済をしてローン残高を減らしておくなどの予防対策も重要なことです。

地震が起きたらどうしよう？

新耐震設計で建築された建物を購入しましょう。昭和56年に新耐震設計が施行されました。したがって、昭和57年、58年以降に建築された建物なら基準の上では安心です。ただし、設計図のとおりに施工されているかどうかは、素人にはわからないので注意が必要です。新耐震設計基準前に造られた建物の場合、耐震検査が必要です。耐力壁が不足しているのであれば、耐震補強をしなくてはなりません。不安がある方には新築物件をお勧めします。

土地はまだ下がるのですか？

二極化の時代です。東京都心では、地価が上昇しているポイントもでてきました。一方、地方都市では下落が加速しています。収益を生み続ける土地であれば、下がる理由はありません。収益還元法で値段が決まるからです。収益をベースに値付けされている収益不動産であれば、地価の動きよりむしろ家賃の動きに着目してください。

建物は古くなるため、資産にならないのでは？

建物は管理しだいで長持ちさせることができます。そもそも資産と言えるのは、収益を生む建物です。 税金ばかりかかって収益を生まない土地は、負債でしかありません。一定の修繕費を毎月積み立て、早め早めに修繕をして長持ちさせましょう。減価償却費が経費になるのは、建物の老朽化を勘案してのものです。 米国や欧米ではプロパティ・マネジメントが機能しているため、建物が長持ちするのです。使い捨ての時代は終わりました。

2006年から人口が減少すると言われているのが心配です。

「勝ち組」になることを考えてください。人口の減少はすべての産業に影響を与えるのは事実です。だからと言って皆がダメになるのではなく、「勝ち組」はますます勝ち、「負け組」が淘汰されていくのです。人気物件はますます人気が集まり、不人気物件だけに集中的に空室がでるのです。収益不動産はそもそも適地に建設され、差別化されているものを選んでいるはずです。郊外の遊休地に需要も考えずに、地主さんが建てているのとはわけが違います。ちなみに、世帯数は2015年まで増加します。また、一人世帯・二人世帯の割合が東京都で65％にもなっていますが、その割合はまだまだ増えそうです。

将来売れますか？

資産価値か経済価値がある物件は引き手あまたです。希少性があり資産価値があれば、多少利回りが低くても売れます。現に東京都の都心や東急東横線沿線などでは、5％台の利回りでも取引されています。また、利便性は悪くとも利回りが高く経済価値がある物件も売れます。家賃が維持できていれば、価格は下がりません。収益不動産の命は収益です。収益を上げ続けることができる限り、売ることができます。

将来競争が激化することはないですか？

希少性のある物件を持っていれば激化しません。値崩れが起きるケースは、借り手より貸し手が急激に増える場合です。たとえば区画整理地で地主さんが我も我もと一斉に建築するときに値崩れが起きます。市街地の中であれば、それほど競争が激化するとは思われません。購入する際に、将来のことも考え広めの間取りだとか、デザインが良いだとか前もって差別化を考えて購入することが重要です。