マンション投資について
1.目的と目標をはっきりさせましょう。
一口に収益不動産を購入すると言っても、その目的はいろいろと考えられます。そしてその目的に応じて、収益の目標も異なり、物件の選び方の基準も変わってきます。だから、まず目的と目標をはっきりさせることから始めましょう。
老後の私的年金
老後の私的年金が目的だとしましょう。そして、60歳になった時点で毎月手取り30万円は確保したいという目標があるとします。そうすると、そこから逆算して物件を選ぶわけです。経費を毎月10万円とすると、毎月40万円の家賃収入が必要となりますし、安全を見て家賃の値下がりをも考慮すると、現時点では毎月50万円程度の家賃収入が望ましいということになります。仮にワンルームの1部屋の家賃が6万円だとすると、8部屋を所有しておけばこの条件を満たすことができる計算になります。
一戸あたり1000万円で取得するとなると、総額8000万円の予算です。自己資金がこの内30％であるとすると、借り入れは5,600万円。年齢が現在 45歳だとすると、15年間で返済の計画を立てます。もし返済計画が厳しいようであれば、20年や25年返済とし、余裕資金ができた時点で繰り上げ返済とするか、退職金で繰り上げ返済するという方法も考えられます。
相続対策
相続税の節税のために、自用地にアパートを建築するケースが多かったのですが、最近では、アパート適地に建っている収益不動産を購入することによって節税を考える方が増えています。その理由として、都心や地方都市の中心部あたりでは、地価が下落したために収益性が上がり、土地から購入しても利回りが確保できるようになったからです。
自用地での活用ですと、納税用地を食いつぶしたり、そもそも入居者の心配がある場合もありますが、新たな資産を取得することによる相続対策にはこれらの心配がありません。また、収益不動産は一般的に土地の評価が高い場所が多いのでの小規模宅地の評価減が大きく得られるのも魅力となります。
相続対策であれば、購入前と購入後の相続税のシミュレーションを行なうことによって、どの程度の物件を取得すればよいのか判断することができるので、購入前に必ず相続税のシミュレーションを行います。
投資目的
投資目的で、5年後に現金化を考えているなら、5年間で資産価値（収益力）が下がらない物件を選ぶ必要があります。5年間の手取り収入と5年間の売却損（売却益）をトータルした金額が投資利回りの基準となるからです。
資産拡大
アパート経営は、本来コツコツと地味な収益を積み上げることにより長期間で収益を上げていくものです。ですから、長期計画を持ち資産を拡大させていく姿勢が必要です。
とにかく速いスピードで資産を拡大していきたいという方であれば、たとえリスクがあろうとも高利回りを中心に考え、立地や築年数など物件のスペックにはこだわらないという方針が必要かもしれません。
2.ローンでレバレジット効果も期待できます。
収益不動産も投資商品ですから、金融商品のように全額自己資金で考えるのが原則だと言えます。
しかし、実際にはローンを使用するケースも多くあります。ローンには、足りない資金を借りるという消極的な意味だけでなく、手持ち資金をさらに積極的に活用して投資金額を大きくするレバレジット（てこの原理）効果もあります。例えば、3,000万円の自己資金で3,000万円の物件を購入して、利回りが8％であれば、年収は240万円です。
ところが、ローンを 9,000万円利用して、1億2,000万円の投資とするならば、同じ利回りで960万円の年収となるわけです。もちろん、金利負担もありますが、利回りよりもはるかに低い金利で調達できるわけですから、現在の低金利を積極的に活用しない手はありません。
ただしリスクのことを考えると、あまりにも借り入れが多いのも問題です。収入や他の資産の保有状況によって異なりますが、概ね自己資金は30％以上が目安と考えてください。つまり自己資金の3〜4倍の予算取りをするのであれば健全な投資だと言えます。 ローンは金融機関に申し込むことになりますが、金融機関によって貸出額や金利がまちまちです。また素人が金融機関と交渉しても、相手のペースで進められてしまい、望みどおりの融資が受けられないケースもあります。
それを避けるためには、企画提案書などの裏付け資料を整理し、金融機関に正しい理解を得ることが重要です。例えば、相続税の節税効果や、5年後10年後に売却した場合のシミュレーションなどです。そのほか、経営の安定性を証明する市場調査報告書など専門的な書類も必要となります。
そして、有利な条件で借り入れをするためには、これらの資料を揃えて融資申込みの代行を親身に行なってくれるパートナーを選ぶことが大切です。
3.必要条件を決めて物件を探しましょう。
個々の不動産は、世の中にたった1つしかないので目移りしがちです。
それぞれの不動産には良い点も悪い点もありますし、悪い点を持たない物件はないので、そこばかり見ていると永久に決めることができなくなってしまいます。また、それぞれの不動産の良い点だけを総合して理想の物件を頭に描いてしまうと、そんな理想の物件は実際には存在しないので、これまた永久に決まらなくなります。
その意味では結婚と似ていて、結婚してみるまでは、なかなか相手のことが分からないように、不動産も購入して初めて良い点も悪い点も分かってくるという面があります。
いくら理想の条件を挙げても、それを満たすケースはきわめて稀ですし、条件を満たしたからといって必ずしも成功するとは限りません。結婚も不動産の購入も、インスピレーションで決めた方が上手くいくケースが少なくないのかもしれません。
とは言え、結婚相談所が流行っているように、やはりデータを基礎にして検討することが大切です。
収益不動産購入の場合は、必要条件を定めておいて、その条件が満たされる物件が紹介されるまで待ち、合致する物件と出会えたら即決するという姿勢が重要です。
例えば、エリアは自宅から1時間以内、総額は1億円以下、築年数は新築または5年以内、利回りは7.8％以上、駅から徒歩8分以内など、5つくらいの必要条件を設定した上で探すようにするとよいでしょう。
細かい枝葉の条件に振り回されず、幹を見据えること。繰り返すようですが、不動産に100点満点はありません。80点で合格とする姿勢が、良い物件を選ぶコツです。
4.購入の前にリスクを分析し、対策を考えましょう。
必要条件を満たす物件が見つかったら、リスクのチェックと対策が必要です。一般に、リスクに関して言えば、既存（中古）物件の方が新築物件よりもはるかにリスクが大きいと言えます。
例えば、既存（中古）の賃貸マンションを購入したら、反社会的な入居者に占有されていて家賃の滞納があったり、他の入居者が恐れて退出し、空室が増えていたりしたことが後から判明したというケースもありえます。このような事態を避けるために、事前に管理組合に確認したり、近隣に聞き取り調査を行なうなどのリスク対策を行ないましょう。
また、建築後20年以上経過した物件では、そろそろ大規模修繕が必要となってきます。表面利回りが 10％以上だと喜んでいても、大規模修繕を購入価格に加えて計算すると、利回りが7％になってしまうというケースもあります。さらに、購入時点での家賃は高くても、入居者が入れ替わった時点で相場が下がって新賃料では家賃が20％ダウンし、利回りも20％ダウンしてしまったという話もあります。
しかもローンを借りようとしたら、建築年数が古いため融資期間を短くされて、収支上も赤字なってしまうこともあります。
地震によるリスクも、新耐震設計をクリアした建物（1982〜1983年以降）であれば安心できますが、それ以前の物件でたとえば北側に玄関や窓などの開口部で占められている建物は、耐力壁の不足によって地震で倒壊する危険性もあります。このようなリスクを考えると、新築物件の方がはるかにリスクが少ないと言えます。リスク対策を積極的に取れるプロ以外は、新築か新築に近い物件から検討する方が安心です。
もちろん、新築物件でもリスクはあります。
その最大のものが空室率です。
しっかりとした管理会社が常に適性家賃を把握して入居斡旋を行なうのであれば、ほとんど空室リスクもありませんが、相場を無視した価格設定に固執して空室を増やさないようにする必要があります。
また、金利の上昇リスクもあります。
これに対しては固定金利期間を長くしたり、返済期間を短くしたり、繰上げ返済を行なって借入額そのものを減らすようにしたりするなどのリスク対策も可能です。いずれにせよ、購入する前にリスクをしっかりと分析し、それに対する対策を考えるようにしておきましょう。